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Mobile Home Park 평가시 고려할 사항

         
         
    Mobile Home Park(이하 MHP) 도 다른 투자용 부동산 매물처럼 Location, 가격/ 수익율, 입주율 등의 기본적인 요소들이 중요하지만 다른 부동산에는 없는 아래와 같은 MHP만의 중요사항들을 매물의 평가 항목으로 보아야합니다.    
         
   
Park Owned Home (이하 POH)의 숫자

MHP는 원칙적으로 건물이 아닌 땅의 사용권을 테넌트에게 주고 렌트를 받는 구조입니다. 건물의 수리나 관리를 하지 않아도 되는 간편성 때문에 선호되는 부동산 영역입니다. 그러나 MHP를 오래 운영하다 보면 테넌트가 버리고 나가거나 사망하는 경우가 생겨 해당 건물은 POH의 소유가 되어 건물과 땅이 함께 임대되는 경우가 있습니다. 이 경우에는 땅 임대료외에 건물 임대료를 조금 더 받을 수는 있으나 건물에 대해 보수/유지를 해주어야하는 책임이 Owner에게 주이집니다. 따라서 POH 비율이 낮은 매물이 관리가 편할 것입니다. 바꾸어 말하면 Tenant Owned Home (이하 TOH)의 비율이 높을 수록 건물관리는 테넌트들이 알아서 하므로 Owner는 운영이 편해집니다. 어떤 MHP는 전체유닛이 POH인 경우가 있는데 이런 경우에는 Apartment와 운영상 다른 점이 없을 것입니다.
   
Lease To Own 유닛의 숫자

POH을 tenant에게 팔고 할부로 mortgage payment의 개념으로 징수하는 유닛이 얼마나 있는지도 중요합니다. 짧게는 몇년에서 수십년까지 나누어서 할부로 mortgage payment를 받고 완납되면 집의 소유권을 tenant에게 넘기는 경우가 흔히 있습니다. 이런 경우에는 지금 당장의 수입은 높지만 시간이 가면서 mortgage payment를 완납하는 tenant가 늘어나면 park의 전체 수입은 오히려 점점 줄어들게 됩니다.
   
전기, 가스, 수도 등의 Utility meter의 분리 여부

Utility 를 Tenant가 service 회사에 직접 신청하여 사용하는 경우가 Park owner에게는 제일 편한 경우입니다. 계량기가 분리되어 유닛마다 설치는 되어 있으나 Park owner가  요금을 걷어서 service회사에 모아서 내는 경우도 있고, 어떤 미터는 분리가 되어 있지않아 임으로 정해진 요금을 tenant에게 부과하는 경우가 있는데 이런 경우에는 어떤  Tenant들은 utility를낭비하게 되고 테넌트들 사이에 불공평 문제가 제기될 수 있습니다.
   
RV site의 숫자 비율

Mobile Home은 몇년 이상 거주하는 장기 임대를 기본으로 하지만 어떤 Park은 RV site만 있고, 어떤 park은 일부 site가 RV 전용으로 구성되어 있는 경우가 있습니다. 땅에 반영구적으로 고정시키는 Mobile Home과 달리 RV는 단기 캠핑/여행객 이나 단기 체류자인 경우가 많습니다. 이런 경우 현금으로 임대료를 내는 경우도 있고 관리가 복잡해지고 수입이 일정하지않습니다.
   
하수 씨스템의 종류

도시에 가까운 곳에는 City에서 제공하는 하수도 씨스템이 있지만 외곽에 멀리 떨아진 park에는 Septic system (하수 정화 시설)을 자체적으로 설치하여 운영하는 곳이 있습니다. 이런 경우 정기적으로 정화조의 오물을 제거하는 service를 외부로 부터 받아야 하므로 비용과 번거로움이 있습니다.

 

Unit당 전기 용량

자동차가 내연기관에서 전기모터를 사용하는 쪽으로 바뀌어 가고 있고 앞으로 전환속도는 가속될 것입니다. 전기자동차를 보유한 테넌트에게 전기자동차를 충전할 수 있는 정도의 충분한 전기 용량 (Amperage) 은 Mobile Home site를 선택하는 중요한 요소가 될 것입니다.
   
         
         
         
상가건물, 아파트에 관련된 용어 설명 보기