| 부동산을 매각하여 양도차액
(Capital Gain) 이 발생하면 높은 세율의 세금을 내야한다. 세율은 해마다 바뀌고 개인의 소득에 따라
달라지지만 연방세와 주세(State Tax)를 합쳐 대략 35%~45%정도까지도 올라간다.
이러한 양도세 (Capital Gain Tax)를 연기 시켜 재투자에 활용할 수
있는 제도가 있는데 이를 1031 Exchange 라 부른다.
이는 연방국세청 (IRS)의 'Section 1031 Code of the
Internal Revenue Code'에 의거하여 시행되는 제도이다.
부동산 이외의 동산(personal property)에서도 1031
Exchange가 가능한 분야기 있지만 여기서는 부동산에 한정하도록 하였음.
♥ 1031 Exchange 가 적용 되는 부동산
본인이 살고 있는 집이 아닌
투자목적으로 구입한 부동산은 모두 해당된다. 예를 들면, 토지, 아파트, 상가, 공장...등등
♥ 1031 Exchange 절차, 방법및 주의 사항
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♦ 소유하고 있는 부동산(이하 '부동산A')을
매각절차 에스크로가 끝나는 시점으로 부터 45일 이내에 새로 구입할 부동산(이하 '부동산B')을
Exchange Company 에 미리 등록하여야한다. 부동산B는 세개까지 선정이 가능하다.
여기서
Exchange Company는 Qualified Intermediary라고도 불리는 민간 회사로
회사의 신용도를 평가하여 본인이 지정할 수 있다. |
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♦ 새로 구입하는 부동산B 의 가격은 매각한
부동산A 의 가격에 비해 같거나 높아야 한다. |
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♦ 부동산A 를 매각하여 생긴 현금 (융자
잔액을 갚고 난 후) 은 모두 부동산B 에 재투자 되어야 한다. 만약에 현금중 일부를 재투자 하지
않고 빼내게 되면 (이를 Boot라고 한다) 이 현금 부분에 대해 세금을 내야한다 |
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♦ 부동산A를 매각하여 발생한 현금은
Exchange Company 에서 보관하고 있다가 부동산B의 구입대금으로 Escrow회사에 지불하게
된다. |
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♦ 부동산B의 에스크로는 부동산A의
에스크로가 종료되는 날자로 부터 180일 이내에 종료 되어야한다. |
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♦ 부동산A와 부동산B의 각 에스크로 회사에
미리 1031 Exchange 의도를 밝혀서 상대방 (부동산A의 경우 Buyer, 부동산B의 경우
Seller)의 서면 동의를 얻어야한다. |
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♦ 부동산B는 하나의 부동산인 경우가
일반적이나 두 개 이상의 경우에도 부동산들의 합계 구입금액이 부동산A의 매각금액과 같거나 크면
가능하다. |
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