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Mobile Home Parks

         
         
    모빌홈팍 (Mobile Home Park)이란 모빌홈의 입주자들에게 땅을 빌려주고 임대료를 받는 임대부동산의 종류이다.

모빌홈팍의 주인(Landlord)은 수십에서 수백채의 모빌홈이 들어갈 수 있는 모빌홈 단지내에 도로등의 공동 시설과 각 유닛에 전기, 상-하수도, 개스, 전화 등의 시설과 콘크리트 기초 공사등을 해놓고 세입자들에게 월별로 임대료를 받는다.

원칙적으로 세입자(Tenant)가 사는 집, 즉 모빌홈(Mobile Home)은 세입자의 소유이며 landlord는 집을 제외한 땅과 시설물들을 소유하게 된다.

모빌홈은 전문 공장에서 제조되어 통상 2개의 세로 조각으로 나누어서 운송용 바퀴에 얹혀져 모빌홈팍으로 운송되어 콘크리트 기초위에 설치된다. 그러므로 새 집을 공장에서 가져올 때는 문자그대로 이동성(Mobile)이 있지만 일단 땅의 콘크리트 기초에 붙여지고 두 개의 세로조각이 연결되면 다시 떼어내는 것이 어려워진다. 따라서 모빌홈(주택)의 주인은 이사를 갈 때 본인 소유의 집을 가져갈 수가 없으므로 땅의 소유권을 제외한 '집의 소유권'과 '해당유닛의 사용권' 을 다른 입주자에게 팔거나 landlord에게 팔고나가게 된다. 간혹 노인 입주자가 사망하는 경우에는 해당 유닛이 landlord의 소유가 되기도 한다.

아파트, 상가, 사무실의 임대와는 달리 모빌홈팍은 다음과 같은 장점이 있다고 할 수 있다.

  • 넓은 대지: 건물이 모두 1층으로 낮은 구조이므로 땅이 넓다.
  • 간편한 관리: 건물은 세입자가 스스로 관리하고 landlord는 땅만 관리하므로 관리가 쉽다.

교외에 있는 모빌홈팍의 경우에는 붙박이 모빌홈이 아닌 Trailer home이나 RV등의 차량소유자에게 단기임대를 하는 경우가 있는데 이 경우에는 관리인이 상주하여야하므로 인건비가 더 지출되는게 보통이다. 또한 붙박이와 이동용의 두가지 임대를 함께 취급하는 곳도 있다.

모빌홈팍을 투자용으로 고려할 때 다른 부동산에 비해 추가로 살펴볼 사항은 다음과 같은 것들이 있다.

  • 전기, 개스 등의 utility의 계량기(Meter)는 유닛별로 따로 달려 있는가?
    소규모의 모빌홈팍의 경우에 계량기의 설치 비용때문에 공동 계량기로 사용되는 경우가 있는데 이 경우에는 세입자들이 전기,개스등을 절약하지않고 마구 쓰게 되는 경우가 있으므로 주의가 필요하다.
  • 현지에 매니저가 있는가?
    모빌홈팍은 저소득층의 주거형태이므로 통상 이곳에 거주하는 매니저에게는 한개 유닛 무상 임대와 약간의 보수를 제공하게 된다. 매물의 seller측에서 제공한 데이타에 '매니저에 대한 경비가 모빌홈팍의 수익성(Cap Rate)을 계산하는데 반영되어 있는가'를 살펴보는 것 또한 중요하다. 매니저의 주된 임무는 Rent 를 받아서 landlord의 은행구좌에 입금을 시키는 일과 세입자들의 불만 접수, Gardening회사의 관리 등이라고 할 수 있다. 일처리를 잘 하는 매니저를 두고 있으면 landlord는 관리가 한결 편해진다.
  • 우물물인가 상수도인가?
    전기 개스와는 달리 물은 계량기가 따로 설치되어있지않은 경우가 많이 있는데, 자체 우물에서 나오는 물을 사용할 경우 물값을 절약할 수 있다. 이 경우 정기적으로 수질검사를 하여 관계기관에 보고해야하는 번거로움이 있다.

모빌홈팍 매물평가시 고려할 추가 사항

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