Cap Rate ˼ Capitalization Rate˂
Áظ»·Î¼ income propertyÀÇ °¡Ä¡¸¦ Æò°¡Çϴµ¥ »ç¿ëµÇ´Â ¼öÄ¡ÀÌ´Ù. °£´ÜÈ÷ ¸»Çؼ, ĸ(Cap Rate)Àº ¾î¶²
ºÎµ¿»êÀ¸·Î ºÎÅÍ ¹ß»ýµÇ´Â
¿¬°£ ¼ø¼öÀÔÀ» ±× ºÎµ¿»êÀÇ ¸ÅÀÔ°¡°ÝÀ¸·Î ³ª´« ¹éºÐÀ² ¼öÄ¡·Î ºÎµ¿»êÀÇ ¿¬°£ ¼ø¼öÀÍÀ²ÀÌ´Ù.
Cap Rate(%) = 100 x (¿¬°£ ¼ø¼öÀÍ / ºÎµ¿»ê ¸ÅÀÔ°¡°Ý)
¿¬°£ ¼ø¼öÀÔ = ¿¬°£ ÃѼöÀÔ - ¿¬°£ ÃѺñ¿ë
¿¬°£ ÃѺñ¿ëÀº Àç»ê¼¼, °Ç¹°º¸Çè(ÈÀç, ÁöÁø, È«¼ö º¸Çè),°Ç¹°
°ü¸®ºñ,°Ç¹° À¯Áöº¸¼öºñ µîÀÇ ÃÑÇÕ°è.
ºÎµ¿»ê ÅõÀÚÀÚ(investors) ¿¡°Ô´Â ¹°·Ð ºÎµ¿»ê
À¶ÀÚ±â°ü(lenders)°ú ÀÚ»ê Æò°¡ ±â°ü(appraisers) ¿¡°Ôµµ ´Ù¾çÇÑ ¼öÀͼº ºÎµ¿»ê(income producing
properties)ÀÇ ¼öÀͼºÀ» Æò°¡Çϱâ À§ÇØ °¡Àå ³Î¸® ¾²ÀÌ´Â ¼öÄ¡ÀÌ´Ù.
¼öÀͼº ºÎµ¿»êÀÇ Æò°¡¿¡ ÈçÈ÷ ¾²ÀÌ´Â ¼öÄ¡·Î
GRM (Gross Rent Multiplier)ÀÌ Àִµ¥ GRM ÀÌ ºÎµ¿»êÀÇ ¸Å¸Å°¡°Ý°ú ·»Æ®¼öÀÔ¸¸À» °í·ÁÇÏ¿© °è»êµÈ
¼öÄ¡ÀÓ¿¡ ºñÇØ, Cap RateÀº ºÎµ¿»êÀÇ »ó¼¼ÇÑ financial data (·»Æ®¼öÀÔ, ¸Å¸Å°¡°Ý, °Ç¹° ¼ÒÀ¯/À¯Áö ºñ¿ë,..)À»
¸ðµÎ Æ÷ÇÔÇϹǷΠ¼öÀͼº ºÎµ¿»êÀ» Æò°¡Çϴµ¥ Á»´õ ½Å·ÚÇÒ ¼ö ÀÖ´Â ¼öÄ¡ÀÌ´Ù.
ÈçÈ÷ »ç¿ëµÇ´Â ¼öÄ¡·Î¼
Cash on Cash Return (CoC)¶ó´Â °³³äÀÌ Àִµ¥ ÀÌ ¶ÇÇÑ down payment¿Í loan amountÀÇ
ºñÀ²¿¡ µû¶ó °á°ú°¡ Å©°Ô ´Þ¶óÁö¹Ç·Î Cap Rateº¸´Ù´Â °´°ü¼ºÀÌ ¶³¾îÁø´Ù°í ÇÒ ¼ö ÀÖ´Ù.
¿¹¸¦ µé¾î ¿¬°£ ¼ø¼öÀÔÀÌ 5¸¸´Þ·¯ ÀÎ ¾ÆÆÄÆ®°¡ ÀÖ´Ù°í °¡Á¤À» ÇÒ ¶§:
100¸¸ºÒ¿¡ ±¸ÀÔÀ» Çϸé Cap RateÀÌ 5%ÀÌ°í, 83¸¸ºÒ¿¡ ±¸ÀÔÇÏ¸é ¾à 6%ÀÇ Cap RateÀÌ ³ª¿Â´Ù. Cap Rate
5%¿Í 6%´Â ´ÜÁö 1%ÀÇ ÀÛÀº Â÷ÀÌÀÎ °Í ó·³ º¸ÀÌÁö¸¸ "ĸ 5% ¸Å¹°Àº ĸ 6% ¸Å¹°¿¡ ºñÇØ ¹«·Á
°¡°ÝÀÌ ¾à 20%³ª ºñ½Î´Ù"¶ó°í ÇÒ ¼ö ÀÖ´Ù.
ºÎµ¿»ê¿¡¼ ¾òÀ» ¼ö ÀÖ´Â ¶Ç´Ù¸¥ ¼öÀÍÀÎ ¾çµµÂ÷¾×(±¸¸ÅÈÄ ½Ã°£ÀÌ
°æ°úÇÏ¿© ºÎµ¿»ê °¡°ÝÀÌ ¿À¸¥ °æ¿ì¿¡ ÆÇ °¡°Ý°ú »ê °¡°ÝÀÇ Â÷ÀÌ·Î ÀÎÇØ ¾òÀº ÀÌÀÍ) °ú ÇÔ²² ¼öÀͼºÀ» °áÁ¤Â¢´Â Áß¿äÇÑ ¿ä¼Ò°¡ ¹Ù·Î
Cap RateÀ̶ó°í ÇÒ ¼ö ÀÖ´Ù.
Cap RateÀÌ ³ôÀº ¸Å¹°ÀÇ °æ¿ì
Ground Lease
ÀÎÁö ¼¼½ÉÇÑ ÁÖÀÇ°¡ ÇÊ¿äÇÏ´Ù. |