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Ground Lease 란?

         
         
   

토지를 토지주인으로 부터 일정기간동안 임차하여 공터로 사용하거나 건물을 짓거나 하여 임차인이 토지의 사용권만을 가지고 있는 형태. 캘리포니아의경우 99년까지 임대계약이 가능함. 이 형태의 리스소유권자(대지 임차인)가 임차된 토지에 건물/시설을 지었더라도, 임차인은 해당 건물/시설의 소유권만을 가지고 있으므로 부동산 매각시 땅을 제외한 건물과 토지임차권(Ground leasehold)만을 매각할 수 있다. 수익성이 높은 상가의 경우 토지의 소유권이 없이 건물의 임차권만을 매각하는 경우가 종종 있으므로 주의가 요망된다.

임차인(Tenant)이 임대한 토지위에 임차인의 투자액으로 건물및 시설을 만들고 (Tenant Improvement) 사용하는 경우에, 토지를 임대해준 landlord(땅주인) 의 입장에서 보면 매우 편하고 안정된 수입원( Rent)을 가진 것으로 볼 수 있다. 그 이유는 다음과 같이 요약할 수 있다.

  • Ground Lease의 경우 장기 계약을 하는 것이 일반적이다: 보통 20년이상의 초기 리스(Initial lease) 기간 외에 일정기간 리스를 연장할 수 있는 option을 임차인에게 준다.
  • 임차인이 건물을 짓기 위해 상당한 투자를 했으므로 초기 리스 기간 이후에 리스를 계속 연장할 가능성이 높다.
  • 건물의 유지및 보수는 임차인이 가지고 있으므로 landlord는 관리및 보수의 부담을 지지않는다.
  • 임차인이 소유권도 없는 땅에 자비를 들여 건축/시설을 만드는 투자를 한다는 것은 그 자리의 땅이 해당 비지니스를 위한 목이 좋은 곳임을 간접적으로 말해준다.

상업용 투자대상 매물을 분석하는 투자자 입장에서 Ground Lease는 매우 중요한 요소로 매매의 대상이 토지의 소유권(fee simple or leased fee)을 포함하는지 아니면 토지임차권 (Ground leasehold) 만을 포함하는 것인지 세심히 보아야한다. 후자의 경우 전자의 경우 보다 월등히 수익율이 높은 것이 일반적이나 토지의 소유권이 없으므로 토지의 임대만료일이 다가올 수록 (시간이 갈 수록) 매물의 가치가 떨어지게 된다.

매매가격의 관점에서 건물+땅이 함께 매매되는 일반적 부동산의 형태와 비교해 보면 다음과 같다.

  • 땅소유권만 거래되는 Leased Fee의 경우에는, 건물+땅의 일반적인 매물보다 오히려 순수익에 비해 거래가격이 높게 (Cap. Rate 이 낮게) 형성되는게 일반적이다. Tenant가 소유권도 없는 땅에 건물을 짓고 입주한다는 것은 그만큼 Location이 좋다는 반증이다. 또한 Tenant입장에서 건축비에 대한 투자가 되어야 하므로 장기리스 (20년 정도의 초기 리스 + options)를 원한다. 전국적인 체인망을 가진 본사가 Ground Lease 테넌트인 경우가 많다. 좋은 location과 리스의 안정성 때문에 건물+땅을 함께 매각하는 경우보다 가격이 높게 형성된다. 부동산 투자자의 입장에서 가장 안정적인 투자 부동산의 형태라고 할 수 있다.
  • 건물의 소유권과 땅의 임차권만 매물로 나온 경우 (Leasehold only) 에는, 건물+땅의 일반적인 매물보다 순수익에 비해 거래가격이 낮게 (Cap. Rate 이 높게) 형성되는게 일반적이다.
   
         
         
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